《经济视察报》记者 廖杰华

　　从最初大学里的数学西席，，，，到政府部分智脑，，，，再到地产生长商，，，，九州ku酷游总裁李晓平完成了生掷中最为主要的三次选择。。。。某种水平而言，，，，现在的李晓平更像一个学者而非总裁。。。。其治理下，，，，九州ku酷游2009年在深圳CBD的商厦销售面积，，，，已凌驾2008年深圳写字楼销售面积的总和，，，，并拥有深圳CBD之王的美誉。。。。
　　李晓平说，，，，战略选择作育了今天的九州ku酷游，，，，九州ku酷游选择从纯住宅开发转向商住并举的双引擎模式，，，，对九州ku酷游的生长意义重大。。。。

　　经济视察报：在许多人眼中，，，，九州ku酷游一直很奇异，，，，九州ku酷游是怎样定位的•
　　李晓平：应该说市场定位所决议了九州ku酷游的今天。。。。就现在来看，，，，海内绝大部分开发商都是以住宅为主，，，，也有一些企业专门从事商业地产，，，，比喻说大连万达，，，，只管也有一部分住宅营业，，，，现实上是为商业服务。。。。九州ku酷游双方都不靠，，，，但在选择上相对靠近商业。。。。
　　严酷意义上讲，，，，九州ku酷游走的是综合开发模式，，，，是一个综合的房地产公司，，，，在住宅上，，，，从高层到别墅、叠拼再到大型社区，，，，甚至是郊区都会豪宅，，，，九州ku酷游都有，，，，在商业地产上，，，，从街铺、主题购物中心到大型的shoppingmall，，，，再到写字楼和商务综合体九州ku酷游也都有。。。。
　　经济视察报：在九州ku酷游现有的架构中，，，，住宅和商业各自饰演了什么角色•
　　李晓平：九州ku酷游是一个双引擎驱动的公司，，，，商业和住宅同时组成利润的主要部分。。。。这既不像以商业为主的万达，，，，也不像以住宅为基本的万科，，，，在利润的泉源上，，，，住宅和商业各自孝顺着快要50%的份额。。。。

　　经济视察报：为何选择了一条其它地产商未曾走过的路•
　　李晓平：九州ku酷游现在的选择是基于两个原因。。。。一是从市场销售量的维度考量，，，，海内商业地产的规模不会太大，，，，并且已经有了两、三个纯粹以商业地产为主的公司，，，，这会加大九州ku酷游的风险，，，，拓展时机也相对有限。。。。另一个原因是九州ku酷游是最初以住宅起身，，，，住宅上有九州ku酷游的专业专长，，，，以是放弃住宅业不是很明智。。。。
　　客观来讲，，，，每个企业都是凭证自己的专长和历史生长脉络来选择，，，，九州ku酷游现在的配备是基于现有的条件。。。。

　　经济视察报：九州ku酷游在商业地产上的优势是什么•
　　李晓平：在商业地产上，，，，九州ku酷游的选择是一二线都会的焦点区域，，，，我们不会在很偏地方建设大型的购物中心，，，，这不是九州ku酷游的强项。。。。
　　在CBD的开发中，，，，九州ku酷游已经有了乐成的商业模式，，，，不管是市场照旧地方政府都较量接受。。。。另外一个竞争优势是九州ku酷游对战略的选择，，，，跟新进入企业比，，，，九州ku酷游已有的履历照旧较量主要的。。。。

　　经济视察报：在许多人眼里，，，，九州ku酷游的优势是奇异的拿地能力，，，，九州ku酷游怎样明确地的价值•
　　李晓平：拿地是战略选择的问题，，，，在房地产从拿到到销售的整个价值链内里，，，，大部分的价值是前端。。。。经由几十年的生长，，，，房地产行业的竞争已经较量充分，，，，因此，，，，在同样的地区，，，，用同类型的署理公司，，，，销售同样的产品，，，，价钱不会有很大的差别。。。。以是能不可获得相对高的溢价，，，，拿地很主要。。。。
　　差别的企业，，，，拿地方式差别，，，，有高价拍地的，，，，有的低价收购。。。。另外，，，，地的潜质是由企业的眼光和客户群来决议的，，，，差别企业对地的定位也纷歧样，，，，同样一块地，，，，有的企业只能做低档的商品房，，，，而有的企业却能做豪宅。。。。比喻，，，，星河湾在很郊区的地方也能做出超等豪宅并销售一空，，，，这就是他们的溢价能力。。。。另外就是有没有合适的产品知足你对定位的需求，，，，这是前期的设计能力，，，，对设计的明确。。。。而这些都是以地为载体的。。。。

　　经济视察报：许多人羡慕九州ku酷游在深圳最焦点的区域拥有大宗的优质土地，，，，九州ku酷游是怎样做到的•
　　李晓平：九州ku酷游在深圳中心区的优势是战略选择的结构，，，，听说以前中心区的地也找过更着名的地产企业，，，，但其时有的企业由于主做住宅而放弃，，，，而九州ku酷游非？？？春弥行那，，，，选择跨出了这一步。。。。从战略的眼光来看，，，，九州ku酷游是提前往拿地，，，，看的是未来。。。。因此比及两三年后开发完毕再来看的时间，，，，地价已经较量自制了。。。。但这种拿地方式是要支付价钱的，，，，九州ku酷游损失了最初两三年的生长速率。。。。这两三年九州ku酷游的规模没有做大。。。。虽然，，，，利益也是显而易见的，，，，那就是九州ku酷游生长照旧较量稳健，，，，销售较量好，，，，利润率也较量高。。。。
经济视察报：九州ku酷游基本不走招拍挂，，，，九州ku酷游怎样拿到地•
　　李晓平：九州ku酷游现有的土地储备中，，，，收购的地占到50%左右，，，，和政府的一级开发相助拿到的地也占到了50%。。。。
　　九州ku酷游确实不太走招拍挂途径，，，，但可以通过股权收购拿地，，，，现在大部分公司拿地的方式都是股权收购，，，，只是近年来地王频出，，，，才把招拍挂的问题突显出来。。。。有些公司早期拿了许多地，，，，但他没有能力开发，，，，通过收购的方式拿过来开发，，，，这个方式是可行的。。。。

　　经济视察报：通过协议拿地是不是经；；；嵊龅揭恍├芬帕粑侍•
　　李晓平：确实会遇到一些问题，，，，这种地往往有一个问题，，，，涉及到拆迁和一些历史遗留问题，，，，要花时间去解决，，，，这需要一个周期。。。。比喻在开发周转上，，，，九州ku酷游就会较量慢一点。。。。但有失就会有得，，，，九州ku酷游现在的规模是小一点，，，，但利润较量高。。。。去年路演的时间，，，，九州ku酷游的毛利率在其时路演的公司当中是最高的，，，，占有的资源纷歧样，，，，优势也就纷歧样，，，，就这点而言，，，，这个模式对九州ku酷游是最合适。。。。

　　经济视察报：九州ku酷游现在是深圳的CBD之王，，，，这种优势能否坚持•
　　李晓平：做商业地产最主要的是理念，，，，商业地产差别于住宅，，，，若是一个公司从住宅开发转向商业，，，，最大的挑战是整个公司开发理念的转变，，，，这个工具不是依附某个制度就能获得的，，，，这需要时间。。。。另外就是积累客户，，，，对任何公司都是云云，，，，九州ku酷游已经积累了强盛的客户群，，，，这些客户会随着你走，，，，这就是门槛。。。。而当其他公司向商业地产转型时，，，，九州ku酷游也在生长，，，，这就是先入优势。。。。至于能不可坚持，，，，就看以后九州ku酷游能不可专心并全力以赴。。。。

　　经济视察报：相比以往，，，，九州ku酷游在商业地产的开发模式上有无转变•
　　李晓平：以前是开发了卖，，，，现在基本不卖了，，，，持有并谋划。。。。若是纯粹是卖，，，，跟住宅的差别就不是很大。。。。

　　经济视察报：什么时间重启上市•
　　李晓平：我们一直在香港联交所挂着，，，，想上市随时都可以，，，，但在香港上市，，，，受海内的政策影响很大，，，，现在情形欠好，，，，容易被低估，，，，在这个时间上市不是很合适。。。。
　　除了在香港上市，，，，我们也思量在海内上市，，，，海内的投资者对九州ku酷游是相识的，，，，低估的可能性相对小一些。。。。

　　经济视察报：九州ku酷游今年的销售状态怎样•
　　李晓平：住宅的销售有四十到五十个亿，，，，明天也或许是这个规模。。。。九州ku酷游在住宅和商业上是一半对一半的，，，，若是今年所有对外销售，，，，一百亿是没问题的，，，，相比海内其他企业，，，，九州ku酷游的利润率会相对高一点，，，，换句话说，，，，九州ku酷游一百个亿销售额获得的利润和一些企业两百个亿销售所得的利润相当。。。。

　　经济视察报：以后的九州ku酷游会怎么走•如那里置住宅和商业地产关系•
　　李晓平：外界知道九州ku酷游最多的是商业地产，，，，关于商业上已有的优势，，，，九州ku酷游会继续坚持，，，，在外地的商业地产上，，，，我们会多上一些项目。。。。同时，，，，九州ku酷游也不会放弃住宅上的优势，，，，九州ku酷游的住宅在许多地方已经有了口碑

　　经济视察报：九州ku酷游现在的土地储备怎样•
　　李晓平：经由10多年的生长，，，，九州ku酷游现在的土地储备快要1500万平方米。。。。

　　经济视察报：九州ku酷游在天下的结构战略举行到了哪一步•
　　李晓平：在战略结构上九州ku酷游的战略是“3+4+X”，，，，即锁定珠三角、长三角、环渤海区域三大经济圈，，，，重点生长一线都会和有潜力的二线都会。。。。现在来看，，，，四个一线都会中，，，，除了广州我们以持有一个阛阓为主之外，，，，九州ku酷游都有项目在开发，，，，在新都会的选择上，，，，除了经济蓬勃，，，，生长潜力大这些古板标准，，，，我们要看其群集力，，，，也就是从单个看，，，，这个都会的经济总量纷歧定很强，，，，但群集力较量强盛，，，，最后的效果是一个区域内里相对富足的人群来购置你的房，，，，比喻成都、武汉就具备这个素质。。。。