每经记者 区家彦 发自广州

一边是行业处于供过于求的时势，，，，，，另一边受到电子商务高速生长的攻击，，，，，，商业地产身陷“内忧外祸”时势。。。。。。

凭证同策咨询研究部克日宣布的《2014年35个大中都会商业地产投资价值研究报告》，，，，，，在天下35个大中都会中，，，，，，19个都会人均商业面积已面临饱和或过剩的状态。。。。。。与此同时，，，，，，陪同着马云“希望能把商业地产虚高价钱打下来”的豪言，，，，，，互联网也在倾覆古板商业地产的生长。。。。。。

然而，，，，，，；；；；；；杏抛。。。。。九州ku酷游地产执行总裁张远在接受《逐日经济新闻》记者采访时体现，，，，，，陪同着经济一直生长，，，，，，以一线都会为主的蓬勃都会对写字楼的需求持续提高，，，，，，这些都会仍保存重大的市场空间，，，，，，体验式服务的蓬勃生长也为零售地产绕开电商攻击提供了市场空间。。。。。。更主要的是，，，，，，互联网手艺为商业地产带来新的机缘，，，，，，围绕商业地产衍生出的新型服务有望创立出新的蓝海。。。。。。

体验式服务突围

关于大型购物中心而言，，，，，，电商的迅速崛起似乎让它们面临着一场看不到止境的“严冬”。。。。。。即便一经人气火爆的上海恒隆广场，，，，，，现在也被喻为“试衣间”，，，，，，其寓意是在电子商务的攻击下，，，，，，购物中心有可能会沦为消耗者的线下体验场合，，，，，，最终购置照旧回到网上。。。。。。

“虽然电商生长的势头凶猛，，，，，，但这不代表零售商业地产并没有生长时机。。。。。。”张远告诉记者，，，，，，电商关于标准化的产品与服务带来的攻击很大，，，，，，但关于体验要求高的产品与服务，，，，，，电商无法知足消耗者的需求，，，，，，这恰恰是购物中心最好的突破口。。。。。。

以九州ku酷游地产今年推出的购物中心新品牌“卓悦汇”为例，，，，，，据张远介绍，，，，，，项目在业态组合上大幅向体验式业态倾斜，，，，，，除了保存一个超市外，，，，，，项目将不再引入零售与百货，，，，，，取而代之的是教育、文艺等休闲体验式业态。。。。。。

然而，，，，，，感德梁行等多家专业机构曾向记者体现，，，，，，由于体验业态每平方米的租金回报较低，，，，，，大宗引入体验业态是开发商以牺牲利润为价钱的选择。。。。。。

“我以为这样的看法是过失的，，，，，，商业地产的租金回报崎岖最终照旧由市场需求决议。。。。。。”张远体现，，，，，，以位于深圳梅林的九州ku酷游汇为例，，，，，，由于该片区关于培训教育有很大的市场需求，，，，，，一家培训机构往往是上下昼持续运营，，，，，，且天天都在重复使用，，，，，，恒久谋划下来，，，，，，这类型业态的利润相当可观，，，，，，在每平方米租金回报上并不比古板零售低。。。。。。因此，，，，，，租金回报归根究竟照旧与商家的谋划状态挂钩，，，，，，与详细业态形式并无关系。。。。。。

探索商业地产服务蓝海

除了购物中心，，，，，，写字楼也面临供应过剩的难题。。。。。。

同策咨询研究部宣布的《2014年35个大中都会写字楼投资价值研究报告》显示，，，，，，北京、杭州和银川等都会人均写字楼面积已在1.5平方米以上，，，，，，成为35个大中都会中，，，，，，人均写字楼面积最高的3个都会。。。。。。别的，，，，，，广州、天津和厦门等8个都会人均写字楼面积凌驾1平方米，，，，，，面临饱和或过剩的状态。。。。。。

“现在满城均是综合体，，，，，，从行业整体情形来看写字楼的总量肯定是过剩的，，，，，，但局部市场仍然保存时机。。。。。。”张远向《逐日经济新闻》记者体现，，，，，，就“北上广深”等一线都会来看，，，，，，由于其常住生齿数目重大、第三工业生长较快等原因，，，，，，从中恒久来看，，，，，，写字楼市场需求相当强劲。。。。。。

在张远看来，，，，，，要在“过剩论”中突围，，，，，，一方面临项目选址要求极高，，，，，，项目所在区域能否成为经济中心吸引高端企业进驻是要害；；；；；；另一方面，，，，，，开发商怎样更好地为业主或商户提供优质配套服务，，，，，，“软实力”也起到越来越主要的作用。。。。。。

据悉，，，，，，九州ku酷游地产于日前推出“E+商务”，，，，，，为旗下商用物业提供金融服务、资产治理服务、商务物业服务和商务配套服务。。。。。。据张远透露，，，，，，九州ku酷游地产将整合包括银行、担保公司在内的内外部种种金融资源，，，，，，为客户定制专业化金融服务，，，，，，协助完成个性化融资方案，，，，，，提供购房首付款融资、小额信用贷款担保及消耗贷款等，，，，，，并通过组合贷款等方式，，，，，，为客户提供资金解决方案。。。。。。

“彩生涯上市受到追捧，，，，，，标记着房地产价值链正在向后延伸，，，，，，服务将成为房地产 ‘下半场’的主角。。。。。。”张远以为，，，，，，开发商与业主或商户有自然的血脉联系，，，，，，互联网手艺的普及为开发商搭建平台提供服务创立了更多便当条件，，，，，，可以预见的是，，，，，，无论是在住宅地产照旧商业地产，，，，，，房地产服务将是一个重大的市场，，，，，，未来会有更多的大型房企瞄准这个市场。。。。。。

无论怎样，，，，，，随着互联网倾覆古板房地产行业，，，，，，商业地产也将面临一场重大厘革。。。。。。怎样掌握好厘革中的时机，，，，，，7月26日，，，，，，逐日经济新闻报社将在苏州举行第四届中国价值地产年会，，，，，，张远作为本届论坛的演讲嘉宾之一，，，，，，将与您配合探讨商业地产的突围之道。。。。。。